השקעות נדל"ן בארה"ב

המשבר הכלכלי הגדול הידוע גם בכינוי החיבה הסקסי שלו "משבר הסאב פריים"  נגרם בארצות הברית לקראת תום העשור הקודם והתבטא באופן כללי במימון יתר שהעניקו הבנקים מבלי לעיין לעומק בשווי הריאלי של הנכס הממומן. מספר אירועים שקרו במקביל החלו לערער את היציבות הפיננסית של גופים וותיקים ואיתנים בארצות הברית, מיתון שנוצר וקיפאון כלכלי גרמו לירידות מחירים, ולפתע מצאו עצמם הבנקים בעליהם של אין סוף נכסים ששוויים נמוך מאוד יחסית למימון שהוענק להם שהיה גבוה מאוד. זה היה האות למשקיעים זריזים מרחבי העולם לשקול ברצינות לבצע השקעות נדל"ן בארה"ב, מתוך ידיעה שהשוק הגיע לתחתית ושניצול נכון של ההזדמנות בתזמון הנוכחי יכול להסתיים בבעלות על מספר נכסים מניבים בארה"ב ואופציה אמיתית להתעשר.

בעוד שבישראל אירעה מגמה הפוכה ומחירי הקרקעות והנכסים עלו, הרי מי שרצה לבצע השקעות נדל"ן בארה"ב  עשה זאת מאחר והמגמה הייתה הפוכה ונכסים רבים נמכרו מהרבה פחות משוויים הריאלי. מכיוון שמדובר במדינה גדולה – ארה"ב, בכל זאת – הרי שמדובר בנכסים רבים שיצאו לשוק ונמדדו בעשרות אלפים ואף יותר ככל שאנו נעים על פני המדינה רחבת הידיים. המספרים הגדולים מבטיחים למשקיעים גם כיום מספיק זמן לשקול לעומק את ביצוע ההשקעה שלהם ולבדוק את התנאים והסבירויות להשגת תשואות גבוהות בגין השקעות נדל"ן בארה"ב, אשר נחשבות קוסמות במיוחד.

אנשי עסקים שאחרים יכולים לכנות בתור 'כרישי נדלן', טסו לארה"ב אך להפתעתם מצאו לצידם במושבי המטוס את נציגיהם החייכנים של גופי השקעות ומצידם השני משקיעים קטנים מהמגזר הפרטי שביקשו לעשות השקעות נדל"ן בארה"ב באופן נבון. אם נודה הרי שמעט מאוד משקיעים ביתיים טסו בעצמם ופצחו בסיור של מספר חודשים במגוון הנכסים שמוצע למכירה בארה"ב, שכן גם לו היו עושים זאת הרי שלא היה בידם לאתר באופן מובהק נכס ראוי להשקעה- בואו נדבר קצת על האמת הפשוטה ולפיה לא כל אחד בקיא בשוק הנדלן בארצות הברית וזהו אחד המקומות בו כדאי להיעזר באיש מקצוע, ועדיף חברה שזהו עסקה שנהנית מגב כלכלי איתן ומעמד פיננסי שמאפשרים לה לסחור בנדל"ן בארצות הברית בעזרת מיטב אנשי המקצוע בתחום אשר יכולים לאתר הזדמנויות עסקיות לעשיית רווחים.

מחירי קרקעות

מי שמחפש לבצע השקעה בנדל"ן מתמודד תמיד מול שאלת מחירי קרקעות הנכחיים והצפי לקבל תשואה עתידית נאה עבורם. השנים הספורות האחרונות הפכו את תחום הנדל"ן בישראל לחם מאי פעם, כאשר נדמה שרבים מתעניינים ברכישת קרקע : החל מאלו שמחפשים אדמה חקלאית ועד מי שמבקש לרכוש מגרש לבנייה, האדמה בישראל חמה – תרתי משמע.

רבים תולים את הנהירה אחר נדלן לתוצר של המשבר הכלכלי שפקד את העולם בשנים האחרונות וגרם למשקיעים רבים לצאת משוק ניירות הערך ולעבור מעניין במחירי מניות, למשל, שמשתנים מדי רגע, לבדיקת מחירי קרקעות הן בתור השקעה והן בתור ייזום פרוייקט בנייה חדש : המחירים משקפים כיום את הביקוש הניכר לקרקע ובמקביל גם גדלה האוכלוסייה, והשבות או חודשים האחרונים המוגדרים כמעין זמן ישיבה על הגדר יציפו מתישהו את השוק בביקוש נוסף.

היתרון הראשי שמעניקה עסקת נדל"ן כלשהי היא הערובה לעסקה : מרגע שתם שלב העברת הזכויות, הרוכש החדש הופך לבעלים של אדמה. בין אם זו אדמה חקלאית ובין אם זה מגרש לבנייה רוויה, אין חשש ממשי מירידת ערך בשל אירוע כלכלי כלשהו : אדמה היא משאב מוגבל, וקיים הבדל ממשי בין שוק הנדל"ן לאפיק ההשקעות הבורסאיות.

גם מי שרוכש קרקע לבנייה עבור עצמו נהנה מאותה מידת בטחון, בתוספת העובדה שיש לו אדמה משלו. מחירי קרקעות משקפים את הביקוש לבעלות על אדמה, שדומה שקיים בקרב המין האנושי מאז ומתמיד. גם המחירים כיום אינם מהווים סטייה ניכרת ממדיניות זו, והשוק המנהל את עצמו ודוחף אותם כלפי מעלה פשוט מתנהג בטבעיות עם המגמות הללו.

מניסיוננו אנו מכירים באפשרות ניכרת שבתחומים מסויימים, ירידות המחירים הן נדירות יותר. כך הוא תחום הנדל"ן. דומה שלא הגענו לשיא, כי אם לנקודת זמן בה קיימים מחירי קרקעות מסויימים : אלו שימתינו לעוד עשור, למשל, עלולים לגלות את מה שחיכו לו אלו שהחלו את ההמתנה לפני עשור מהיום : מחירי קרקעות אינם נוטים לרדת כלל. מי שקנה מגרש או קרקע כלשהי לפני עשור, יכול לממש היום רווח ניכר על השקעתו , וכנראה שלא תהיה זאת תחזית מופרזת לומר שקרקע שתירכש היום לא תאבד מערכה בעשור הקרוב – אם תאבד מערכה בכלל אי פעם.

קרקעות בצפון

צפון הארץ נחשב לאחד האיזורים העשירים ביותר בהיצע של קרקעות אטרקטיביות הן לביצוע השקעה בנדל"ן והן עבור רכישת מגרשים למכירה או נכסי נדל"ן אחרים. המחירים הנמוכים בשילוב ההתעוררות הכלכלית והמשיכה אל הצפון כאיזור הראשי בישראל בהיצע של טבע נגיש לסביבות מגורים הופכות את החיפוש אחר קרקעות בצפון לאקטואלי מתמיד.

תחת המונח קרקעות בצפון מצויות אדמות רבות אשר מעמדן כמו גם ייעודן שונים. ישנן אדמות חקלאיות לצד מגרשים מופשרים לבנייה, הרחבות ביישובים או אדמה חקלאית – כל אלו מהווים את ההיצע הגדול יחסית של קרקע בצפון המוצעת למכירה מגורמים שונים.

בכפוף לייעוד אותו מעוניין המשקיע להוציא לפועל, רכישת קרקעות בצפון לשם השקעה בצפי לקבלת תשואה נאה או רכישת מגרש לבנייה ומימוש זכויות הבנייה בו, נערך החיפוש אחר נכס הנדל"ן המתאים. בשוק הנהנה מביקושים גבוהים, כפי ששוק הנדל"ן הישראלי מתנהל לאחרונה, לנגישות ולהיכרות השטח יש יתרון רב בהגעה אל עסקאות נדל"ן אטרקטיביות. ניתן כמון לחפש קרקעות בצפון באתרי האינטרנט הרבים ובשלל אמצעי המדיה הנוספים, אך מומלץ תחילה להבין מהי ההשקעה אותה אנו מבקשים לערוך.

העסקה כולה כפופה כמובן לייעוד הקרקע. משהגדרתם לעצמכם מהי מטרת ההשקעה, התחילו לעיין בנושאי קרקעות בצפון באתרים השונים, שם תקבלו תמונה מעודכנת על הנושא כיום. הצפון כולל את איזור הגליל העליון המערבי והמזרחי, הגליל התחתון ואצבע הגליל, רמת הגולן ועוד, לפיכך כאשר אנו אומרים " קרקעות בצפון" חשוב להבין על איזה צפון אנו מדברים.

הקרבה לים התיכון באיזור מישור החוף המערבי שונה מאוד מהקרבה לחרמון בצפון רמת הגולן מכל בחינה. ניתן למצוא קרקעות בצפון שמשקיפות על נוף מרהיב ומצויות בקרבת יישובים, אך מוגדרות בתור אדמה חקלאית והסיכוי לשינוי ייעוד לעיתים נמוך – מצד שני כמובן כך גם המחירים : מעבר לכך קיימות קרקעות עליהן ניתן ליזום פרוייקטים למגורים בין אם בבנייה רוויה יחסית ובין אם בבתים צמודי קרקע.

הצפון כאיזור לביצוע השקעות נדל"ן נחשב לאחד המקומות האחרונים בישראל בהן ניתן להשיג עסקאות אטרקטיביות ביותר, ואנו ממליצים למתעניינים להיפגש עם אנשי המקצוע בתחום.

מגרשים חקלאיים

הנדל"ן תפס מקום של כבוד בשוק הישראלי. וכל מי שרוצה להשקיע את כספו לרוב יפנה ויחשוב בין השאר על אפשרויות נדל"ן. קניית מגרש לבנייה או מגרשים חקלאיים זה כלל לא משנה, העיקר לרכוש נכס בדמות מגרש והתשואות הגבוהות כבר בדרך. כדי לקנות מגרשים חקלאיים כל שעליכם לעשות הוא לבדוק את טיב המגרש ולנהוג בתבונה.

בישראל מרבית הקרקעות שמציעים למכירה הן קרקעות לבנייה. אחוז קטן מתוך המגרשים מיועד לחקלאות. מגרשים חקלאיים מוצעים למכירה במחיר נמוך ממחירי המגרשים לבנייה.
לעיתים קרקע חקלאית מופשרת והופכת לקרקע למטרות בנייה. יש לציין כי ניתן יהיה לבנות על מגרש חקלאי רק במידה והחל התהליך של הפשרת קרקע והפיכתה למרגש לבנייה ההשרה נדרשת שכן מגרשים חקלאיים מיועדים לגידולים חקלאיים מבחינת שינוי ייעוד קרקע.

על כן, אם אתם מעוניינים להפוך מגרשים חקלאיים למגרשי מגורים עליכם לבדוק היטב לאילו מן המגרשים יש את הסיכוי הטוב ביותר להיות מופשר בעתיד הקרוב. מי שרוכש מגרש חקלאי משקיע את כספו לטווח הארוך ולא לטווח המיידי. זהו אחד האפיקים הנחשבים לסולידיים ובטוחים להשקעה. גם אם בסופו של דבר לא תעשה הפשרה, עדיין ערך המגרש יעלה ובטווח הארוך אתם יכולים להרוויח.

אם אתם מחפשים אפיק ריווחי וסולידי, חשבו על אפיק של קרקע חקלאית. מומלץ וכדאי להתייעץ עם מומחה נדל"ן שיספק לכם הסברים לגבי האופציות הפרושות בפניכם. מה כדאי ומה פחות כדאי, על אילו קרקעות הוא ממליץ ועוד. בדקו את כל הפרטים בצורה יסודית ומעמיקה כי הרי מדובר בהשקעה ואתם רוצים שגם תהפוך למניבה ורווחית, זכרו שישנו מיסוי ניכר לאחר הפשרת קרקעות לבנייה ובעלי הקרע משלמים אותה, לעיתים הפקעת אדמה ועוד – דברים שחובה לברר טרום רכישה.

המחירים של מגרשים חקלאיים משתנים לפי גודל השטח וכן מיקומו. קרקע חקלאית בצפון תעלה, מן הסתם, פחות ממגרש בשרון. מכיר המגרש גם תלוי בפוטנציאל הפיתוח שלו ושל סביבתו, של איכות החיים בסביבה הקרובה אליו וכאמור באופציית ההפשרה בעתיד.
תהליכי הפשרה יכולים להניב רווחים מרשימים, אך חשוב להיות מעודכן בשוק ולדעת את היתרונות והחסרונות הטמונים בו. וכמו כן, לבדוק היטב את כל הפרטים לפני השלמת הרכישה. רכישה של קרקע חקלאית נעשית פעמים רבות לטובת השקעה ויכולה להתממש בכל טווח שהוא, לרבות במקרים מסויימים בטווח הקצר.

מגרשים

השקעות בנדל"ן מהוות אופציה נוספת להשקיע הון קטן שנצבר לאורך חיסכון רב ועבודה קשה. רבים מאיתנו רוצים לראות את הכסף 'עובד', אך חוששים מהמימד הספקולטיבי החזק שקיים בהשקעות בורסאיות[ רכישת ניירות ערך ]. בשונה מתחום זה של נכסים וירטואליים, מציע שוק הנכסים להשקעה אופציות רבות של רכישת מגרשים או נכסים בנויים מכל סוג שישמשו כהשקעה סולידית, בעלת בטיחות מקסימאלית.

מה שנותן לנו את אותה בטיחות מקסימאלית היא העובדה שכשאר אנו רוכשים מגרשים להשקעה או מגרשים לבנייה, שתי העסקאות מעניקות תשואה נאה – ובמקביל, בשונה מרכישת מנייה, אינם יכולים להימחק ולהיעלם ביום בהיר אחד. רכישת נדל"ן מעניקה לעיסקה תוקף עם גמר רישום הזכויות, ומרגע זה כספכם שהושקע ברכישת מגרשים למשל – מופשרים או חקלאיים – מתגלם באותו מגרש : ההשקעה שלנו היא רכישה, והיא ניצבת מול עיננו. מפולות דראסטיות בשווקי המזרח הרחוק שגוררות את בורסות העולם מטה, למשל ולדוגמא, לא ישנו את ערך הקרקע שלנו.

מי שמחפש הזדמנות לרכישת מגרשים יגלה שגם בשוק החם המתקיים היום, בו המחירים מגלים עליות תמידיות לכאורה, ישנן הזדמנויות רבות לרכישת מגרשים מכל סוג. מי שמחפש לרכוש אדמה חקלאית יכול לעשות זאת בקלות יחסית ובמחירי קרקע נמוכים שיכולים יום אחד להיות מהממים יחסית למחירם בעתיד : זוהי השקעה לטווח לא קצר [ ברוב המקרים ] אך האופציה לתשואה של מאות אחוזים מעניקה לה מימד מיוחד.

ישנם לקוחות המבקשים לרכוש מגרש לבנייה בגודל סטנדרטי של חצי דונם או דונם. מגרשים מצוינים רבים כאלה פרושים באיזורי הארץ השונים, וההתעניינות בהם רבה. רכישת קרקע לבנייה היא אחת העסקאות הנפוצות ביותר, הן מצידם של קבלנים התרים אחר פרוייקטים חדשים והן מצידם של בעלי משפחות ומשקיעים פרטיים המחפשים שטח לבנות בית עליו : מגרשים רבים מסובסדים על ידי רשויות שונות במטרה לעודד מעבר של מתיישבים חדשים לתחומם וכך לעיתים נדרש הרוכש לשלם רק את הוצאות הפיתוח.

רשת האינטרנט, משרדי התיווך, העיתונות הארצית והמקומית ופירסומים מוניציפאליים של מכרזים והכרזות מציעים שפע של מגרשים לרכישה ולמכירה – תלוי מאיזה צד אתם מגיעים. עיון מעמיק יגלה לכם אופציות רבות להשקעה בנדל"ן.

קרקעות חקלאיות

רכישת קרקעות חקלאיות בתור השקעה בנדל"ן לכל טווח שהוא הייתה מאז ומתמיד אחת האופציות המרתקות בשוק הנדלן. מאז ומתמיד היו סיפורים על סבא שרכש פרדס בלי כוונה ושכח ממנו, עד אשר הגיעה הצעת רכישה עבור הפרדס שבינתיים נניח מצא את עצמו בלב הוד השרון.

קרקעות חקלאיות היו ונשארו יעד השקעה אטרקטיבי ביותר בשל מגוון סיבות, ואחת הסיבות קשורה בתפיסות הרגש שלנו, החשיבות המנטאלית שאנו מעניקים לבעלות על קרקע – וזו אינה תלושה מהאוויר, אלא מעוגנת עמוק בתפיסות תרבותיות מצד אחד, אך גם מכילות פן כלכלי חיוני ופרקטי מן הצד השני.

קרקעות חקלאיות נמכרות במחיר זול יותר מאשר קרקע לבנייה, למשל, מהסיבה הפשוטה והמובנת מאליה. ועדיין, לא כל מי שרוכש קרקעות חקלאיות עושה זאת על מנת לשתול מטעים : רבים עושים זאת כהשקעה לעתיד לבוא, רובם כהשקעה לטווח ארוך. מחירן של קרקעות חקלאיות במקביל החל לטפס.

ככל שמצטמצמות עתודות הקרקע בארץ הופכות קרקעות חקלאיות אטרקטיביות יותר ויותר וכיום תופסות חלק נכבד משוק עסקאות הנדל"ן בישראל, הן בתור עסקאות להשקעה בנדל"ן והן בתור רכישות שנועדו להישאר בתוך המשפחה, שכן כל אותם סיפורים אמיתיים על הפרדס שקנה סבא כשעלה ארצה הם סיפורי ירושה – אע"פ שבקצב ההתפשטות בבנייה של היום, אנשים ממשים קרקעות חקלאיות בטווח קצר יחסית מיום הרכישה.

השקעה בנדל"ן נחשבת להשקעה סולידית, בשונה למשל מהשקעה בורסאית : בזו האחרונה רוכש אדם ניירות ערך, דהיינו, ניירות : היום יש להם ערך, אך מוכרים מקרים של קריסת חברות למשל, ובפרט בשנים האחרונות, ובאותו רגע מאבד הנייר את ערכו והמשקיע עלול להיוותר חסר כל. לא כך כאשר מדובר בהשקעות בנדלן, בהן הקרקע שנרכשה משמשת בתור ערובה לעיסקה עצמה – והיא אינה יכולה להיעלם, להימחק או לקרוס, המדובר בנכס פיזי – וזהו עיקר שוק הנדלן על רגל אחת : רכישת קרקע פיזית אמיתית בשונה מהשקעה באפיקים עלומים שלעיתים אף המשקיע בהם לא מבין בדיוק מה מתרחש בשטח וסומך ידו על 'גל' של תשואות העלול להתהפך . קרקע חקלאית – בזכות הסולידיות והמחשבה לטווח ארוך, אך גם בעבור האופציה לממש בטווח הביניים – ולפעמים גם בטווח הקצר…

פרויקטים חדשים

שוק הנדל"ן בישראל חם : חלק מוצאים את הזמן כנכון לביצוע השקעות בנדל"ן – רכישת נכס מניב למשל בציפייה לקבלת תשואה גבוהה, חלק מתעניינים בפשטות ברכישת דירות חדשות למגורים, חלק חושבים על שילוב בין השניים ומינוף של בית חדש לצרכי השכרה – ישנן דרכים רבות בהן נדל"ן הופך לחלק כלכלי מחיינו, אך ברור שבעבור כל מטרה ישנה התעניינות רבה בתחום פרויקטים חדשים : אנו כלקוחות מלאי ציפייה להשקעה במיזם חדש – ייתכן שאנו נמשכים למיקום הקרקע לבנייה או חוזים עליית מחירים, ייתכן והמדובר בפרוייקט בנייה ירוקה [ פרוייקטים ירוקים הפכו אטרקטיביים לאחרונה ] וייתכן שהקבלן מציע דירה חדשה במחיר אטרקטיבי.

כך או כך, פרויקטים חדשים מפתים את הדמיון ויוצרים עיניין ניכר בקרב רוכשי הדירות. סטנדרט בנייה גבוה, איכות סביבה בדגש על פן אקולוגי, שילוב מתקדם של מערכות או תכנון אדריכלי מקורי מרתקים אותנו, פרוייקט חדש למגורים מכיל לרוב את כל אלו : לעיתים אנו מדברים על שלב יזמי מקדמי בבנייה בו נרכשה קרקע אך טרם נתקבלו אישורים, לעיתים קבלן החל כבר ביציקת יסודות במיזם מאושר, לעיתים החלה הבנייה : פרויקטים חדשים בכל שלב הם נושא מרתק בעבור רבים ולעיתים עצם התחזית לגבי הצלחת פרוייקט מניעה רוכשים לביצוע עסקאות נדל"ן מוצלחות.

נאמר לא פעם, ולא רק בעסקי הנדל"ן, שרכישה מוצלחת היא עניין של תזמון [ ולכך ניתן להוסיף – וגם מימון...]. פרויקטים חדשים הם התזמון בהתגלמותו – ולעיתים רכישה בהזדמנות ובעיתוי הנכון עשוייה להניב לא רק מוצר טוב, דהיינו, דירות חדשות איכותיות מהקבלן, אלא גם אופציה לרכישת הנכס במחיר הנמוך בשיעור לא מבוטל ממחירו הריאלי – זאת כמובן ספקולציה, אך השנים האחרונות [ וגם מעבר להן ] מעידות כי ערכו של הנדל"ן נוטה לעלות, ואף בשיעור לא נמוך כלל וכלל. רכישה בעת שהפרוייקט הוא עדיין 'על הנייר' אין דינה כדין רכישת דירה בשלב השלד, דירה חדשה מוכנה או דירה בבניין שאיכלוסו החל.

אם אתם תרים אחר פרוייקטים חדשים, האינטרנט יכול להוות כר נרחב לפעילותכם – המידע הרב עשוי לכוון ולהדריך אתכם לגבי האופציות הקיימות והמסלולים האפשריים : את המיקום ואופי ההשקעה תגבשו אתם לאחר ששקלתם ושקללתם את כל הפרמטרים.

מגרשים

בין המשקיעים בעלי האופי הספקולנטי, דהיינו, המשקיעים על מנת למכור בעתיד, ובין המשקיעים בעלי האופי הפרטי, כלומר אלו הקונים נדל"ן למגורים, ניתן למצוא לא מעט רוכשי מגרשים. ישנם מספר סוגי מגרשים, אך החלוקה העיקרית היא אל אדמה חקלאית ומגרשים מופשרים לבנייה [ או כאלו שייעודם המקורי בנייה ].

המרוץ לרכישת אדמה מוכר לאנושות כנראה מאז ומתמיד, כאשר כיום השתכלל השוק והתייעלו שיטותיו לקראת מצב של כלכלה נכונה, ואנו עדים לביקוש גבוה לכל סוגי הקרקעות בישראל : החלוקה המסורתית לרוכשים לפי אינטרס השתנתה עם פרוץ המשבר הכלכלי, שכן מאז ניכרים הדיו ועד היום מצויים משקיעים רבים שבאופן מסורתי סחרו בבורסה בשוק הנדל"ן.

כל אדמותיה של מדינת ישראל זוכות לייעוד קרקע אותו קובעת הממשלה, מי לתעשייה ומי להתיישבות, מי לשימוש בתור שמורת טבע ומי כהקצאה לאיזורי תיירות. רוכשי מגרשים חקלאיים למשל עושים זאת מתוך תקווה שיום אחד יושלם תהליך הפשרת קרקעות והאדמה החקלאית שברשותם תהפוך לשווה פי כמה וכמה ממחיר הקנייה : מיסוי המקרקעין הכרוך בכך כמו גם זכויות המדינה/רשות להפקיע מן הקרקע אינם מרתיעים את מי שמכירים סיפורי התעשרות לאחר קבלת היתר הפשרה.

מכיוון שאדמות המדינה מיועדות כולן, מגרשים שונים נמכרים במחירים שונים – לעיתים יימכר מגרש המצוי בלב איזור ביקוש במחיר נמוך מאוד : עסקה כזו משקפת ככל הנראה הנחה כי המדובר בקרקע חקלאית שלא תופשר, ואם תופשר עשויות הרשויות להפקיע ממנה חלק ניכר לטובת ייעוד אחר מזה שקיווה לו הרוכש. מגרשים לבנייה נמכרים מראש במחיר המשקף את הערך וכך נותר המימד של הציפייה להתעשרות מוגבל בעיקרו לרכישת אדמות חקלאיות להשקעה.

אם אתם מהרהרים על אודות רכישת נדל"ן, בין אם בתור השקעה בנדל"ן ובין אם מתוך רצון פשוט לבנות שם יום אחד בית, חפשו מגרשים בשלל האתרים ודרכי התקשורת הקיימים כיום : בדקו אודות חברות המתמחות בתחום ומציעות מלאים, למדו את השוק דרך כתבות ואירועי הפשרה בעבר – וקבלו החלטה מושכלת.

מגרשים לבנייה

אדמה היא משאב אזיל : ביתר שאת נכון הדבר במדינה קטנה ומהודקת כמו ישראל, בה קרקעות מכל סוג אינן מצויות בשפע ובה השקעה בנדל"ן יכולה לקחת את המשקיע אל מחוזות של אדמות חקלאיות או מגרשים שטרם הופשרו – הכל בתקווה שיום אחד הם יהפכו להיות מגרשים לבנייה, ועליהם יכול יהיה אדם לבנות את ביתו – או כמובן למכור את הקרקע לאחר או לערוך בה כל עסקת בעלים כרצונו.

רכישת מגרשים לבנייה הייתה מאז ומתמיד אטרקטיבית – לא רק בישראל כי אם בארצות רבות, אך בארץ ניכרת מגמה ממושכת של עלייה במחירי הנדלן לאורך תקופה ארוכה מאוד
[ ושמא נאמר – מאז ומתמיד ? ]. אנו עדים להאמרת מחירי הדיור והנדל"ן בארץ מזה זמן רב, ביתר שאת בעת האחרונה. עליית המחירים נגרמת מסיבות רבות, בינהן ניתן לאתר את מדד התחלות הבנייה המתבטא בסוף בתור דירות חדשות : מדד זה נחשב בהווה כנמוך אל מול הגידול הטבעי הרב, וכאן מתחילה עליית מחירים.

מעבר לקצב הריבוי הטבעי המצריך מגרשים לבנייה, מצויים המשקיעים בנדל"ן, בינהם יש משקיעים מסורתיים באפיק השקעה זה וכן משקיעים חדשים לשדה השקעות בנדל"ן אשר "הגיעו מהבורסה". המשבר הכלכלי המתמשך, אי הוודאות והשווקים התנודתיים הבריחו לא מעט מהמשקיעים אשר פנו לחפש תשואה טובה בין השאר מתוך נכסים מנים – מגרשים לבנייה עשויים להיות כאלה.

אותם משקיעי בורסה לשעבר ועימם אחרים שזיהו את המגמה הפנו ממון רב לתחום הנדל"ן, וככל שוק המגיב על ביקוש גובר המחירים הגיבו בעלייה משמעותית. עליית המחירים הפכה מגרשים לבנייה לנכס אטרקטיבי מאוד – הן להשקעה בתור אדמה והן בתור הכנה לייזום פרוייקט דיור כלשהו, רווי בהתאם לתנאי הקרקע, התב"ע וכד'.

כך הפכו מגרשים לבנייה מבוקשים יותר, בשעה שהבנייה עצמה לא נחפזת בעקבות השוק – קבלנים או יזמים עדיין מתלוננים על חוסר בידיים עובדות מקצועיות בתחומי הבניין, על מדיניות ממשלתית לאורך שנים שאינה אחידה ועל עיכובים נוספים בדרך להצעת דירות חדשות לאוכלוסייה. התקווה היא שצעדים שנוקט בנק ישראל בשיתוף הגורמים בענף יהפכו מגרשים לבנייה מפוטנציאל לדירות – לדירות בפועל, בית חדש למשפחה שמעוניינת – ותהיה מסוגלת לרכוש אותו במחיר ריאלי יותר.

דירות חדשות

בעבור מי שטרם נתן על כך את הדעת, נראה שיש היצע קבוע של דירות חדשות ובניינים נבנים כל הזמן סביבנו. התחושה היא כי ניתן לרכוש דירות חדשות אם נרצה בכך. המציאות כתמיד היא שונה כשמחילים לחפש.

ההיצע של דירות חדשות הינו חיוני ביותר ומשמש כנתב טבעי של שוק הנדל"ן כולו. דירות חדשות הן פונקציה של התחלות בנייה, וזו בתורה תלויה בהחלטות רבות המקדימות את אותה התחלת בנייה לה מייחלים.

היצע קבוע ומתחדש של דירות חדשות הינו חיוני על מנת לווסת את שוק הנדל"ן בהתאם לקצב גידול האוכלוסין והביקוש עבור דירות חדשות. במידה וההיצע של הדירות הנו נמוך משיעור הביקוש נוצרת עליית מחירים.

עליית מחירי דירות חדשות שמקורה בהיצע נמוך תסתיים כאשר יחודש ההיצע, כך בעבור חלק מסיבות העלייה [ ישנם מקומות בהם לא תהיה ירידה מטעמים אחרים ]. אך גם חידוש ההיצע חשוב שייעשה בצורה בה לא תהיה הצפה, שכן אז יתהווה שוק בועות.

על מנת להמנע ממצב של שוק המייצר בועות שנובעות ממחזורי היצע וביקוש תנודתיים, וככל שהדבר תלוי בייצור, הרי שאנו מקווים שכוחות השוק יווסתו את מחירי הדירות ומחירי הנדלן כלל – מגרשים חקלאיים, נכסים מניבים, השקעות בנדל"ן.

הוויסות הטבעי הוא המנגנון המועדף על ידי הכלכלות בעולם ברוב התחומים, כאשר התקווה היא שכך תושג יציבות – מדד התחלות הבנייה יענה על צורך קיים ולא יציף ויספוג הפסדים, ושוק גבוה מידי ימשוך משקיעים לתחום – יזמים ומבצעים אשר עם או בלי ליווי בנקאי יעבדו על חידוש המלאי למכירה.

התיאוריות הנסיבתיות בדבר מחירי דירה חדשה והגורמים להם רבות ומגוונות. משוואות רבות מנסחות הקשרים עקיפים אך היות ומדובר בשדה אי-ליניארי, בו ישנה תלות גבוהה של התוצאה במרכיבי הבסיס ההתחלתיים, נוצר בלבול באותן תיאוריות.